Step-by-Step erfolgreich in der Zwangsversteigerung 

Betongold! Immer häufiger begegnet uns diese Versprechen in letzter Zeit. Klar, die Zinsen sind niedrig und alle wollen ein Haus oder eine Wohnung zur Altersvorsorge. Aber was passiert, wenn alle das gleiche wollen? Logisch, das Angebot wird knapper und die Preise steigen – so wie wir es gerade überall in Deutschland erleben.Wir müssen also kreativer werden, wenn wir noch ein Schnäppchen machen wollen. Geht das vielleicht in der Zwangsversteigerung und wie funktioniert das überhaupt?

MyZV gibt nützliche Tipps und klärt die wichtigsten Fragen:    

Warum gibt es überhaupt eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung, kurz ZV, bietet Gläubigern die Möglichkeit aufgrund einer Forderung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners – in dem Fall eine Immobilie – zu vollstrecken.

Der Klassiker: Eine Familie nimmt einen Kredit bei der Bank auf, um ein Eigenheim zu kaufen und gibt dafür der Bank wiederum das Haus als Sicherheit – lässt also eine Grundschuld eintragen. Da Papa aber seinen Job verloren hat und die Raten nicht mehr zahlen kann beantragt die Bank die Zwangsversteigerung. Bitter, aber leider nicht zu ändern, denn das Recht dazu hat sie ja. 

Wer ist zuständig, wenn das Verfahren angemeldet wurde?

Ganz einfach, das zuständige Amtsgericht.

Nachdem der Antrag von einem Rechtspfleger geprüft und für zulässig befunden wurde erfolgt der Zwangsvollstreckungsbeschluss, welcher auch in das Grundbuch eingetragen wird.

Das Grundstück ist nun „beschlagnahmt“ und kann vom Eigentümer nicht mehr ohne Zustimmung der Gläubiger verkauft werden.

Und nun? Das Verkehrswertgutachten

Ist die Versteigerung angeordnet muss ein Verkehrswert von einem unabhängigen und vereidigten Sachverständigen festgelegt werden, d.h. es wird ermittelt wie hoch der aktuelle Wert der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist.

Das braucht man vor allem für die Festlegung der Wertgrenzen.

Verkehrswert = Kaufpreis?

Klares Nein!

Wir alle wissen, dass sich die Preise auf dem Immobilienmarkt täglich ändern können. Nicht anders verhält es sich bei ZV-Objekten. Somit sollte klar sein, dass besagter Verkehrswert nur ein Richtwert sein kann. Es ist NICHT der Kaufpreis, auch wenn manche das immer noch denken!

Terminfestsetzung

Offizielles Portal für Zwangsversteigerung
www.zvg-portal.de – Offizielles Portal für Zwangsversteigerung

Ist das Gutachten erstellt und der Verkehrswert festgelegt muss der Rechtspfleger einen Versteigerungstermin bestimmen. Dieser wird rechtzeitig öffentlich bekanntgegeben und kann u.a. im offiziellen ZVG-Portal eingesehen werden

Der Versteigerungstermin

Jeder Termin besteht aus drei Teilen: 1. Bekanntmachung 2. Bieterstunde 3. Zuschlagsverkündung

  1. Bekanntmachung

Im ersten Teil verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen, benennt die teilnehmenden Gläubiger und stellt bestehenbleibende Rechte und Lasten fest.

Die Bekanntmachung mündet in der Verkündung des „Geringsten Gebotes“ – den Betrag, der mindestens zu bieten ist und die Kosten bestehenbleibender Rechte und die Kosten des Versteigerungsverfahrens umfasst.

Bitte seien sie nicht naiv: Ein Objekt zum „Geringsten Gebot“ ersteigern zu können ist zwar grundsätzlich möglich – in der Praxis aber ziemlich realitätsfern.

  1. Bieterstunde

Die Mindestzeit um Gebote abgeben zu können beträgt mindestens 30 Minuten und endet erst nach dreimaligen Ausrufen des Höchstgebotes – eine Versteigerung kann also durchaus länger dauern. Deshalb hat man auch keinen taktischen Vorteil, wenn man sein Gebot erst kurz vor knapp abgibt.

Um selbst bieten zu können benötigen Sie zunächst einmal lediglich einen gültigen Personalausweis, denn grundsätzlich kann jede geschäftsfähige Person an einer Versteigerung teilnehmen.

Zusätzlich sollten sie eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes nachweisen können, denn die kann jeder Gläubiger (nicht das Gericht) nach der Abgabe des Gebotes verlangen.

Die Sicherheitsleistung kann auf verschiedene Arten gestellt werden. Sie können auch gemeinsam oder mit notarieller Vollmacht für jemanden anderen bieten. Dies muss jedoch direkt im Termin bekannt gemacht werden. Eine nachträgliche Umschreibung im Grundbuch ist nicht möglich.

  1. Zuschlagsverkündung

Ist die offizielle Bieterstunde beendet erfolgt die Zuschlagsverkündung, d.h. die Gläubiger werden aufgefordert Anträge zu stellen, wie mit der Immobilie im weiterhin zu verfahren ist. Hier kommen auch wieder die Wertgrenzen (7/10- und 5/10- Grenze) ins Spiel, welche den Gläubigern gewisse Rechte einräumen.

Der Zuschlag

Sie sind Meistbietender und haben den Zuschlage bekommen? Herzlichen Glückwunsch – Sie sind ab sofort Eigentümer der Immobilie und bekommen nun Post vom Amtsgericht mit der Aufforderung den Restbetrag innerhalb von meist 6-8 Wochen zu überweisen. Wer für den Zeitraum keine Zinsen zahlen möchte, kann den fälligen Betrag auch direkt hinterlegen.

 

Nützliche Tipps vom Profi

  • Besuchen Sie im Vorfeld Zwangsversteigerungen um sich mit dem Ablauf einer ZV vertraut zu machen. In der Bieterstunde ist meist genug Zeit auch allgemeine Fragen zu stellen. Die meisten Rechtspfleger beantworten diese kompetent und gerne.
  • Sammeln Sie so viele Informationen wie möglich. Besorgen Sie sich das Gutachten und nehmen Sie Einsicht in den Grundbuchauszug beim Amtsgericht.
  • Setzen Sie sich mit dem Gläubiger oder dem zwischengeschalteten Makler in Verbindung. Vielleicht ist ja eine Innenbesichtigung möglich.
  • Ist das Objekt sanierungswürdig nehmen Sie einen Baufachmann mit zur Besichtigung (auch eine Außenbesichtigung kann helfen). Es ist sehr wichtig für Sie zu wissen, welche Folgeinvestitionen Sie zu erwarten haben. Diese Kosten sollten in Ihre Preisfindung miteinfließen.
  • Beachten Sie die Privatsphäre von Eigentümern. Agieren Sie respektvoll.
  • Nutzen Sie die Bieterstunde um sich vor der Tür mit dem Vertreter des Gläubigers zu unterhalten. Vielleicht gibt es ja eine neue Abgabevorstellung?
  • Stellen Sie sicher, dass ihre Dokumente gültig sind und Sie die Sicherheitsleistung im Temin nachweisen können.
  • Setzen Sie sich ein Höchstlimit! Denn der „Bieterrausch“ kann gefährlich sein.
  • Merkblatt „Mythen, Halbwahrheiten und Irrtümer im Zwangsversteigerungsverfahren“ (Download-Link)